[기획연재 제4편, 지역주택조합 잔혹사] 땅을 맡긴 원주민 토지주, 사업이 멈추면 내 재산은?

지역주택조합 사업에 참여하는 원주민 토지주에게는 두 가지 길이 있다. 토지를 매각하거나 조합원으로 참여해 새 아파트를 마련하는 것이다.

제3편에서는 지역주택조합이 도심으로 들어와 원주민 토지주와 만나게 된 과정을 살펴봤다. 제4편에서는 계약 이후 발생할 수 있는 재산권 위험을 짚어본다.

토지매매계약, 잔금 지급은 누가 보장하나

토지매매계약은 사업 추진을 위한 토지 확보 수단이다. 그러나 계약 체결이 매매대금 지급까지 보장하지는 않는다.

가령 계약금 10%를 받고 나머지 90%를 조합원 모집이나 자금조달 이후 지급받기로 했다면, 자금조달 지연은 잔금 지급 지연으로 이어질 수 있다.

따라서 계약 상대방과 잔금 지급기일, 자금조달 능력, 지급보증 여부를 확인해야 한다.

토지매매계약을 확보했다는 사실과 매매대금을 지급할 능력이 있다는 사실은 다르다.

사업이 중단되면 계약은 어떻게 끝나는가

지역주택조합은 조합원 모집과 조합설립, 사업계획승인 단계마다 법정 토지 확보 요건을 충족해야 한다. 그렇지 못하면 사업이 장기간 지연될 수 있다.

그러나 사업 중단이 곧 매매계약의 종료를 뜻하지는 않는다.

계약 해제조건이 불명확하거나 가등기 등 권리관계가 설정돼 있다면 다른 사람에게 토지를 매각하기 어려울 수 있다. 은행 담보대출 심사에서도 제약이 생길 수 있다.

계약 해제조건과 계약금 정산, 등기상 권리의 말소 책임을 미리 확인해야 한다.

사업이 멈춰도 계약이 남아 있다면, 토지주는 재산을 활용할 기회까지 잃을 수 있다.

토지를 출자한 원주민, 재산권은 어떻게 되나

원주민이 토지를 제공하고 지역주택조합 사업에 참여하기도 한다. 그러나 조합원 자격이 사업 성공을 보장하지는 않는다.

토지 소유권을 조합 등에 이전했다면 사업 중단만으로 토지가 자동 반환되지는 않는다. 출자계약과 조합규약, 청산 절차에 따라 반환 여부와 정산금액이 달라질 수 있다.

소유권을 이전하지 않았더라도 토지사용승낙이나 별도 계약, 등기상 권리관계에 따라 토지 처분과 담보대출에 어려움이 생길 수 있다.

사업비와 채무도 문제다. 토지를 제공했다는 이유만으로 모든 사업비를 부담하는 것은 아니지만, 계약과 조합규약에 따른 정산 문제가 발생할 수 있다.

계약 전, 실패했을 때를 먼저 확인해야

토지를 매각하는 주민은 잔금 지급과 지급보증을, 출자하는 주민은 소유권 이전과 반환조건을 확인해야 한다. 또한 계약 상대방과 해제조건, 사업 중단 시 책임 범위를 계약서에 명확히 해야 한다.

토지주의 동의와 계약은 사업의 출발점이나, 재산권 보호는 사업이 끝날 때까지 이어져야 한다. 

사업의 안전성은 토지 확보율만으로 판단할 수 없다. 

[편집자주]

지역주택조합 사업의 성공을 약속하기에 앞서, 사업이 중단됐을 때 주민의 재산을 어떻게 보호할 것인지부터 밝혀야 한다. 토지 확보율뿐 아니라 대금 지급 능력과 계약상 책임까지 검증해야 하는 이유다.

최종엽기자 

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