[정책진단] 신정역의 다음 질문…좋은 아파트를 어떻게 현실화 시킬 것인가

[ 조용석 소장 약력]

서울대학교 경제학부 졸업
서울시 자문위원(전) 

마곡지구 2단계 전략 책임 연구원 
송파구 문정지구 심의위원
은평뉴타운 2단계 도시계획 변경 참여
검단신도시 및 동탄신도시 마케팅 전략 수립
 

앞선 글에서 필자는 신정역의 미래를 제안했다. 경사와 단차를 ‘입체도시’의 자원으로 활용하고 주거·상업·건강·복지·문화를 하나의 생활권으로 연결해 신정역을 양천서부의 새로운 중심으로 만들자는 구상이었다.  

이제 다음 질문으로 넘어갈 차례다.

미래지향적인 살기좋은 아파트, 그리고 주민의 분담금 최소화 

도시개발의 목적은 새 아파트를 짓는 데 그쳐서는 안 된다. 주거환경을 혁신적으로 개선하고 주민의 재산을 증식시키며 지역에 필요한 생활시설을 확충해 주민의 삶을 개선하는데 있다.

서울의 정비사업은 공사비와 금융비 상승, 사업기간 장기화 등으로 주민 부담이 커지고 있다.

사업성이 부족하면 용적률을 높이고 일반분양 물량을 늘리는 방법을 찾는다. 

건축 규모가 커지면 공사비가 증가할 수 있고 공공기여도 달라진다. 일반분양가격과 분양률 역시 사업성을 좌우한다. 따라서 사업성과 비례율은 사업의 출발점에서부터 따져야 한다. 총사업비는 얼마인가. 공사비와 금융비는 얼마인가. 일반분양 수입은 얼마인가. 공공기여에는 얼마가 필요한가. 그리고 주민이 부담해야 할 금액은 얼마인가.

정비사업의 성패는 주민의 자산가치 증가와 주민이 체감하는 만족으로 평가해야 한다.

신정역은 양천서부의 관문이지만 목동을 중심으로 한 양천동부와 비교하면 도시환경과 생활 인프라에서 차이가 있다. 신월지역과 신정 일부 지역에는 노후 저층주거지가 남아 있고 항공고도 등 도시계획상 제약도 존재한다.

신정역을 단순한 주거개발이 아니라 양천서부의 생활거점으로 만들려면 주거와 함께 상업·업무·문화·복지기능을 결합해야 한다.

앞선 글에서 제안한 건강·스포츠·복지·문화시설 역시 특정 사업장의 주민만을 위한 시설이 아니라 주변 생활권이 함께 이용하는 지역시설로 발전시킬 수 있다. 이 지점에서 공공참여의 필요성을 검토할 수 있다.

공공참여의 목적은 민간만으로 해결하기 어려운 도시문제를 풀고 주민과 지역사회에 공공의 이익을 돌려주는 데 있어야 한다. 공공이 참여한다고 반드시 공공이 사업 전체를 주도해야 하는 것이 아니다. 주민의 재산을 기반으로 하는 사업인 만큼 주민의 의사와 선택은 존중되어야 한다.

공공은 금융과 인허가, 기반시설, 공공기여 등 민간과 주민이 해결하기 어려운 부분을 지원하고, 민간은 설계·시공·사업관리 등 전문성과 효율성을 발휘하는 방식이 가능하다. 필자가 생각하는 기본구조는 간단하다.

주민은 결정하고, 공공은 위험을 낮추며, 민간은 전문성을 제공한다.

다만 여기에도 검증은 필요하다. 공공이 참여한다고 반드시 사업기간이 짧아지고 금융비용이 낮아지는 것은 아니다. 협의와 절차가 늘어날 가능성도 있다.

그러나 공공참여 여부는 이름이나 기대가 아니라 민간방식과 비교해 주민의 비용과 위험을 실제 얼마나 낮출 수 있는가의 기준으로 판단해야 한다.

신정역 연구에서 필자가 중요하게 보는 과제는 주민의 분담금을 최대한 낮추는 것이다.

이를 위해서는 여러 수단을 함께 검토해야 한다. 

용적률과 일반분양 물량, 공사비와 공사기간, 금융조달 방식, 지하공간과 주차장 계획, 비주거시설의 수익성 등을 하나의 사업구조 안에서 살펴야 한다.

특히 공공의 신용을 활용해 금융비용을 낮출 수 있는지, 새로운 건축·시공방식으로 공사비와 기간을 줄일 수 있는지도도 검토의 대상이다. 하지만 절감효과에 변수는 있다. 공사비가 예상보다 오르고, 일반분양가격이 낮아지고, 사업기간이 길어지는 경우의 수를 계산해야 한다.

가장 좋은 조건에서만 성립하는 사업은 좋은 사업이라고 하기 어렵다.

필자는 가능하다면 기존 주민이 과도한 추가부담 없이 새 주택으로 이동할 수 있는 ‘분담금 없는 수평이동’에 가까운 모델을 연구를 많은 부분을 할애하고 있다.  원자료에서도 공사비·금융비·주차장 비용 등을 줄이는 여러 방법을 에 집중한다. 이것은 검증되어야할 명제다. 

공사비에서 얼마를 줄일 수 있는가. 금융비는 얼마나 절감되는가. 일반분양 수익은 현실적인가. 상업·업무·기숙사 등 비주거시설은 계획한 수익을 낼 수 있는가. 그리고 그 절감효과가 실제 주민 분담금 감소로 이어지는지를 살펴야 한다. 

‘분담금 없는 재개발’은 구호가 아니라 증명해야 

공공지원에는 공공의 이익이 있어야 한다 공공의 지원 역시 검증되어야 한다. 금융비용과 인허가, 용적률과 기반시설 등이다.  공공에서 자원이 투입된다면 그에 상응하는 공익조건이 따르는 것도 현실이다. 

공공참여 여부를 판단할 때도 사업성뿐 아니라 재정착, 주거복지, 공급효과와 공익을 함께 평가해야 한다. 이는 필자가 제안한 공공참여 평가방향의 핵심이기도 하다. 신정역에서 새로운 도시표준을 시험한다.  

앞선 글에서 필자는 질문은 “개발을 통해 주민에는 어떤 혜택이 따르는가.”

“그 혜택들은 가장 적은 비용과 위험으로 안전은 어떻게 보장 되는가”

좋은 아파트는 좋은 도시계획에서, 

도시개발사업은 사업성, 주민 부담, 공공성 그리고 책임까지 검증해야 완성된다.

신정역을 집만 새로 짓는 개발에서 벗어나 주민의 부담은 낮추고 삶의 가치는 높이는 것, 이것이 신정역에서 발현하고 싶은 두 번째 도시표준 목적이다.