[기획] 'LH 정비사업' 사실상 사망 선고... .대통령 '끝장 토론' 대수술 예고

폭풍 전야, 대통령 끝장 토론 앞둔 국토부의 '사전 모의고사' 

다음 주 이재명 대통령이 직접 주재하는 '부동산 정책 국민 대토론회'가 예고된 가운데, 정부의 굵직한 부동산 규제 완화 패키지가 임박했다는 관측이 나온다. 그 폭풍 전야인 14일, 김윤덕 국토교통부 장관 주재로 열린 '주택공급 확대방안 경청 토론회'는 단순한 여론 수렴을 넘어 향후 발표될 매머드급 대책의 밑그림을 확인하는 중대한 자리였다. 

이날 전문가들과 현장 관계자들은 멈춰 선 도심 주택 공급을 살리기 위해 기존 'LH 주도형' 부동산 정책의 기본 패러다임부터 완전히 뜯어 고쳐야 한다고 입을 모았다.

한계 부딪힌 'LH 주도 정비사업', 통제자에서 조력자로 

이날 토론회에서 가장 아프게 제기된 화두는 단연 'LH 주도 정비사업의 실패'다. 과거 '빠른 공급과 투명성'을 명분으로 내세웠던 공공직접시행 등의 방식은 현장에서 철저히 외면 받으며 사실상 사망 선고를 받은 상태다. 그 치명적인 딜레마는 세 가지로 요약된다.

첫째, 재산권 통제에 대한 원초적 불안이다. 

주민의 토지 소유권을 한시적으로 공공에 넘기는 방식은 '원치 않는 현금청산'에 대한 두려움을 낳았다. 내 자산을 국가 기관인 LH에 맡긴다는 거부감은 동의율 확보를 가로막는 최대 장벽이 되었다.

둘째, 시장 눈높이를 맞추지 못하는 'LH 브랜드'의 한계다. 

정비사업 조합원들의 궁극적 목표는 자산 가치 상승이다. 1군 대형 건설사의 '하이엔드 프리미엄 브랜드'를 원하는 시장에, 마감재 품질 저하나 임대주택 이미지가 덧씌워진 LH의 개입은 득보다 실이 크다는 불신이 팽배하다.

셋째, LH 조직 자체의 행정 경직성과 과부하다.

3기 신도시 조성과 임대주택 관리만으로도 재무적·행정적 한계에 달한 LH가 복잡한 도심 정비사업의 갈등을 매끄럽게 조율하기란 무리다. 깐깐한 내부 규정 탓에 공사비 협상이나 설계 변경에 둔감하게 대처하며 오히려 사업 지연을 초래하고 있다.

결국 도심 정비사업은 철저히 수익성과 품질을 담보하는 '민간 주도'로 전환되어야 한다. 벅찬 짐을 진 LH는 억지로 사업을 끌고 가는 '시행자'에서 내려와, 인허가를 단축해주고 PF(프로젝트파이낸싱) 자금 조달 시 신용을 보강해 주는 '조력자(Supporter)'로 역할을 전면 재정립해야 한다.

국토부, '현장의 쓴소리'로 규제 완화의 명분을 쥐다 

국토교통부가 대통령 주재 대토론회를 며칠 앞두고 이례적으로 현장의 날 선 비판을 여과 없이 청취한 배경이 바로 여기에 있다. 

도심 공급의 핵심인 정비사업 주도권을 LH에서 민간으로 완전히 넘기려면, 민간이 뛸 수 있는 환경을 만들어주어야 한다. 즉, 이번 국토부 토론회는 조합원의 수익성을 옥죄는 재건축초과이익환수제(재초환)의 대대적인 개편과 각종 건축·입지 규제 철폐라는 강력한 처방전을 꺼내 들기 위한 필수적인 명분 쌓기 과정이었던 셈이다.

내일(15일) 금융위원회, 모레(16일) 재정경제부로 이어지는 릴레이 토론회를 거쳐, 다음 주 대통령의 입을 통해 발표될 '규제 완화 종합 패키지'에 시장의 이목이 쏠리는 이유다.