[재개발 이슈진단] 도심 '주택 속도전'의 역설: 소규모 재건축, 재개발 현실의 벽을 넘을 해법은?

대규모 재건축 단지들이 시공사 유치에 열을 올리는 동안, 같은 서울 내 소규모 단지들은 건설사의 외면 속에 깊은 고민에 빠졌습니다. 이는 건설 경기의 침체 속에서 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법'이 안고 있던 입법의 허점과 시장 논리에 대한 이해 부족에서 비롯된 본질적인 문제로  본래의 입법 취지를 살리기 위해서는 과감하고 현실적인 개선책 마련이 시급합니다.

시장 논리를 간과한 입법의 딜레마: 소규모 재건축의 좌절

소규모 재건축은 사업 부지 1만㎡ 미만, 200가구 미만의 노후 공동주택 정비를 목표로 합니다. 특별법 적용으로 안전 진단 및 정비구역 지정 없이 신속한 사업 추진이 가능하여 도심 주택 공급의 효율적 대안으로 주목받았죠. 하지만 기대와 달리, 현장은 냉혹한 현실에 부딪히며 좌절을 맛보고 있습니다.

이는 입법 과정에서 지나치게 낙관적인 시장 예측과 실질적인 인센티브의 부재라는 한계를 안고 있었기 때문입니다. 건설사들은 수익성을 최우선합니다. 3.3㎡당 공사비가 1000만원을 넘어서는 상황에서, 소규모 단지는 원가 절감과 적정 수익 확보가 어렵다는 점에서 건설사들의 관심에서 멀어졌습니다. 절차 간소화만으로는 건설사의 '수익성'이라는 본질적 동기를 충족시키지 못한 것입니다.

그 결과, 용산구 풍전아파트, 동작구 극동강변아파트, 성북구 정릉스카이연립 등 좋은 입지에도 불구하고 여러 사업장이 시공사를 찾지 못해 사업 지연이나 좌초 위기에 처하는 상황이 반복되고 있습니다. 이는 도심 내 노후 주택 문제와 주택 공급 불안이라는 사회적 문제를 방치하는 결과를 초래합니다.

현실적 대안과 혁신 공법의 도입 필요 

소규모 재건축이 본래의 취지대로 도심 주택 공급의 마중물이 되려면, 시장의 요구를 반영하고 리스크를 분담할  수 있는 전향적인 해법이 필요합니다. 정부와 지자체는 소규모 재건축 공사비의 상당 부분을 직접 보조하여 건설사의 수익성 불안감을 해소해야 합니다.

• 취득세, 재산세 등 관련 세금 감면 폭을 확대하고, 조합원과 건설사 모두에게 실질적인 세제 지원을 제공해야 합니다. 주택도시기금 등 정책 금융을 통해 초저리 사업비 대출을 최우선으로 지원, 자금 조달 부담을 획기적으로 줄이는 것도 하나의 대안입니다. 
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• 공공의 적극적인 위험 분담 및 참여
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  • LH, SH 등 공공이 미분양 발생 시 일정 가구수를 매입하는 제도를 도입하여 건설사의 미분양 리스크를 최소화합니다. 공공기관이 직접 소규모 재건축 사업을 시행하거나, 민간과 공동으로 사업을 추진하는 모델을 개발하여 사업의 안정성과 투명성을 높여야 합니다.
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• 혁신 공법 '프리캐스트(PC)' 도입, 활성화
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• 특히, 공장에서 구조 부재를 미리 생산해 현장에서 조립하는 프리캐스트(PC) 공법의 도입을 정부 차원에서 적극적으로 장려하고 지원해야 합니다. 이 혁신적인 PC 공법은 현장 인력과 공정을 획기적으로 줄여 시공비를 30% 이상 절감할 수 있으며, 공사 기간 단축에도 크게 기여합니다. 
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• 소규모 단지는 대규모 단지보다 공사비 부담이 더욱 큰 만큼, PC 공법과 같은 비용 효율적 기술 도입은 건설사의 부담을 획기적으로 낮추고 침체된 소규모 재건축 시장에 활력을 불어넣을 가장 강력하고 현실적인 해법입니다.
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• 시장 맞춤형 제도 유연화
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소규모 재건축은 단순히 노후 건물을 허무는 것을 넘어, 도심 주거의 질을 높이고 주택 공급의 균형을 맞추는 중요한 축입니다. 이제 정부와 지자체는 탁상공론식 입법이 아닌, 시장의 냉정한 흐름을 이해하고 본래의 입법 취지가 현장에서 활짝 꽃 피울 수 있도록 더욱 적극적인 정책적 개입과 지혜로운 해결 방안을 모색해야 할 때입니다. 그렇지 않다면 '소규모 재건축'이라는 이름은 도심 한가운데 방치된 또 하나의 심각한 사회적 문제로 남게 될 것입니다.