도심복합개발의 새로운 대안, '신탁 vs 리츠' 심층 분석

[한국도시정비신문=최종엽기자] 도심복합개발 사업이 본격화되면서 사업 방식에 대한 토지주들의 고민이 깊어지고 있다. 기존 조합 방식의 한계를 극복하고 사업 속도를 높이기 위한 대안으로 '신탁 방식'과 '프로젝트 리츠 방식'이 떠오르고 있다. 

두 방식은 모두 전문성을 기반으로 사업을 추진한다는 공통점이 있지만, 자금 조달 구조와 이익 배분 방식 등에서 명확한 차이를 보인다. 본 기사에서는 최근 공개된 도심복합개발 비교 인포그래픽을 기반으로 신탁 방식과 리츠 방식을 심층 비교 분석했다.

◇ 신탁 방식, 안정성과 투명성 확보에 유리

인포그래픽에 따르면 신탁 방식은 '자산위탁형 모델'로 분류된다. 토지주가 자신의 토지를 신탁사에 위탁하고, 신탁사는 수탁자로서 사업의 전 과정을 주도하는 방식이다. 신탁 방식의 가장 큰 강점은 '투명성'과 '안정성'이다. 신탁사가 자금을 투명하게 관리하기 때문에 공사비 횡령이나 자금 유용 등의 리스크를 최소화할 수 있다. 

또한, 신탁사의 공신력을 바탕으로 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출을 용이하게 조달할 수 있어 사업 지연 가능성을 낮춘다. 신탁 방식의 장점으로 '투명한 자금 관리'와 '행정적 안정성'을 꼽았다.

하지만 단점도 존재한다. 신탁사는 시공사의 '책임준공 확약'에 크게 의존하는 경향이 있어, 시공사가 적극적으로 책임준공 확약을 하지 않을 경우 금융 비용이 크게 발생할 수 있다. 이를 '높은 금융 비용 부담'과 '유연성 부재'로 표현했다. 또한, 신탁사에 지불해야 하는 수수료가 발생하며, 조합 방식에 비해 토지주들의 의견 반영이 제한적일 수 있다.

◇ 리츠 방식, 개발 이익 극대화에 초점

반면, 프로젝트 리츠 방식은 '기업형 주주 모델'로 분류된다. 토지주가 자신의 토지를 리츠 법인에 현물출자하고, 리츠 법인의 주주로 참여하는 방식이다. 리츠 방식의 가장 큰 강점은 '개발 이익 극대화'이다.

 토지주는 단순한 보상 대상자가 아니라 리츠 법인의 주주로서 개발 이익을 배당받고, 자산 가치 상승에 따른 혜택을 온전히 누릴 수 있다.]] 인포그래픽에서도 리츠 방식의 장점으로 '개발이익 극대화'와 '자금 조달 다변화'를 언급했다. 리츠 법인은 외부 투자 및 공모 투자를 통해 자금을 조달할 수 있어 대규모 자금 유치에 유리하다.

하지만 리츠 방식 역시 단점을 안고 있다. 신탁 방식에 비해 설립 및 인가 절차가 복잡하고 까다로워 사업초기 단계에서 많은 시간이 소요될 수 있다. 이를 '복잡한 초기 절차'로 표현했다. 또한, 토지주들이 리츠 법인의 주주로서 분양 및 임대 수익 등 다양한 리스크를 직접 감수해야 하며, 리츠 법인 운영에 대한 전문적인 지식이 필요하다. '시장 리스크 노출'을 단점으로 지적했다.

◇ '안정성' vs '수익성', 토지주의 선택은?

결론적으로 신탁 방식과 리츠 방식 중 어느 것이 우월하다고 단정 짓기는 어렵다. 두 방식은 지향하는 바가 명확히 다르기 때문이다. 안정성과 투명성을 중시하고 빠른 사업 추진을 원한다면 신탁 방식이, 개발 이익을 극대화하고 주주로서 직접 사업에 참여하고 싶다면 리츠 방식이 유리할 수 있다. 

'소유권 이전', '자금 조달', '이익 분배', '적합한 사업지'를 기준으로 각 방식의 특징을 요약하고 있다. 토지주들은 자신의 성향과 사업지의 특성, 그리고 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중한 선택을 내려야 할 것이다.