[뉴스포커스] 정부 공공재개발 승부, 용적률 파격 혜택 앞세워 ‘2026년 적기 착공’ 승부

 국내 재개발·재건축 시장이 유례없는 ‘비용 쇼크’와 ‘규제 역설’에 직면했다. 공사비 급등으로 멈춰 선 공사 현장이 늘어나는 가운데, 정부와 지자체는 공공재개발 카드와 대출 규제 완화 요구를 통해 공급 활로를 모색하고 있다.

 “지을수록 손해” 공사비 증액 갈등에 서울시 ‘코디네이터’ 투입

최근 서울 주요 재개발 현장의 가장 큰 걸림돌은 단연 ‘공사비’다. 원자재 가격과 인건비가 가파르게 상승하면서 시공사와 조합 간의 증액 협상이 평행선을 달리고 있다. 실제로 대조1구역과 노량진6구역 등 서울 내 주요 사업장들은 공사 중단 위기를 겪으며 사업 기간이 기약 없이 늘어지고 있다.

이에 서울시는 전문 인력인 ‘코디네이터’를 파견해 37곳의 분쟁 사업장에 긴급 투입하는 등 중재에 나섰다. SH(서울주택도시공사)를 통한 공사비 검증 제도를 정착시켜 깜깜이 증액을 막겠다는 복안이지만, 시공사와 주민 간의 눈높이 차이를 좁히기엔 역부족이라는 지적도 나온다.

대출 규제의 역설… “집 비워줘야 하는데 돈이 없다”

정부의 가계부채 관리 강화 기조에 따른 대출 규제는 재개발 이주 단계에서 예상치 못한 복병이 됐다. 이주비 대출 한도가 묶이면서 다주택자나 고가 주택 소유 조합원들이 이주 자금을 마련하지 못해 구역 전체의 이주가 지연되는 사례가 속출하고 있다.

서울시는 최근 정부에 “이주비 대출을 일반 가계대출과 분리해 '필수 사업비'로 인정해달라”고 강력히 요청하고 나섰다. 주택 공급 속도를 높이기 위해선 금융 규제의 유연한 적용이 필수적이라는 논리다.

공공재개발, ‘용적률 120%’ 카드로 반전 꾀해

민간 재개발이 부진한 사이, 공공재개발은 파격적인 인센티브를 앞세워 속도전에 돌입했다. 올해부터 시행된 ‘법적 상한 용적률의 120% 허용’ 규정은 사업성 저하로 고민하던 후보지들에게 단비가 되고 있다.

정부는 2026년 내 수도권 주요 공공재개발 후보지의 적기 착공을 목표로 내걸었다. 인허가 기간을 절반으로 줄이는 ‘통합심의’가 본격화되면서 장위9구역, 용두1-6구역 등 핵심 사업지들의 시계가 빨라지고 있다. 다만, 민간 시공사가 참여하는 공공재개발 모델에서도 공사비 산정을 둘러싼 갈등이 불거지고 있어, 이를 어떻게 조율하느냐가 최종 흥행의 성패를 가를 전망이다.

전문가 제언 “입지별 양극화 심화… 옥석 가리기 필요”

부동산 전문가들은 올해 재개발 시장이 ‘압구정·여의도·목동·성수’ 등 핵심지와 그 외 지역 간의 양극화가 극심해질 것으로 내다봤다.

A 부동산 연구소장은 “공사비와 금리 리스크가 상존하는 만큼, 입지가 확실하거나 공공의 지원으로 사업 속도가 담보 된 구역을 중심으로 시장이 재편될 것”이라며 “조합원 분담금 산정 시 예비비를 보수적으로 잡는 등 보수적인 접근이 필요한 시점”이라고 조언했다.