[기획] 수천억원대 도심복합개발 맡을 사업시행예정자, 토지주는 무엇을 보고 선택하나

[한국도시정비신문=최종엽 기자] 서울시가 도심복합개발사업을 본격 추진하면서 토지등소유자에게 중요한 선택의 문제가 가로 놓여 있다. 수천억 원대 개발사업을 추진할 '사업시행예정자' 토지주는 어떤 기준으로 선택해야 하는가.

도심 복합개발 지원에 관한 법률은 사업시행예정자의 결정 절차와 동의 요건을 두고 있다. 사업시행예정자는 토지등소유자가 법적 동의를 통해 결정한다. 신탁업자는 물론 자산관리회사(AMC) 등도 사업시행예정자가 될 수 있다.

그렇다면 법정 동의에 앞서 토지주는 사업예정자의 무엇을 알고, 무엇을 비교해야 하는가.

◇ 법은 동의요건을 두고 있다

법 제6조는 사업 제안 구역의 토지등소유자 4분의 1 이상과 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자의 동의를 받아 사업시행예정자를 결정하도록 하고 있다.

사업이 다음 단계로 진행되면 동의 문턱은 높아진다. 법 제8조에 따라 혁신지구 지정 신청 전까지 토지등소유자 3분의 2 이상과 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자의 동의를 받아야 한다.

법은 이처럼 단계별 동의장치를 두고 있다.

그러나 법정 동의율을 충족하는 것과 어떤 사업자를 비교해 선택할 것인가는 다른 문제다.

◇ ‘사업시행예정자 결정 동의서’에는 무엇이 담기나

도심 복합개발 지원에 관한 법률 시행규칙 별지 제1호서식은 사업시행예정자 결정 동의서를 두고 있다. 동의서에는 토지등소유자의 인적사항과 토지·건축물 등의 권리현황, 사업시행예정자의 명칭·법인등록번호·대표자·사무소 등의 정보와 복합개발사업의 기본내용 등이 기재된다.

반면 별지 제1호서식 자체에는 신탁·AMC 보수, PF 금리와 금융수수료, 사업자의 재무건전성과 사업실적, 예상 사업기간, 사업 지연에 따른 추가비용과 위험부담 등을 사업자별로 비교하는 항목은 명시돼 있지 않다.

그렇다면 이러한 정보는 관련특별과 법령 그리고 서울시 운영기준 등을 통해 어떻게 제공되는지. 본지가 확인하려는 첫 번째 질문이다.

◇ 사업자 선택은 결국 ‘사업의 성공 또는 위험’을 고려한 선택

같은 신탁업자라도 사업실적과 재무건전성, 자금조달 능력과 사업조건은 다를 수 있다. 신탁업자와 AMC 역시 사업구조와 역할에 차이가 있다. 특히 신탁보수나 AMC 보수만으로 전체 사업비를 판단하기는 어렵다.

PF 금리와 금융수수료, 차입 규모, 사업기간 등에 따라 최종 금융비용이 달라질 수 있기 때문이다. 따라서 토지등소유자가 사업자를 선택하려면 최소한 사업자의 수행능력, 자금조달 방식, 보수와 금융조건, 예상 사업비와 사업기간, 사업 차질 때 위험부담 등을 함께 살펴볼 필요가 있다.

사업자를 선택한다는 것은 회사 이름 하나를 고르는 것이 아니라 사업의 비용과 이익, 위험의 구조를 선택하는 것과 연결된다.

◇ 현장에서 발생할 수 있는 문제는 

도심복합개발이 본격화되면 몇 가지 상황을 예상할 수 있다. 특정 신탁업자나 AMC가 먼저 사업을 제안하고 주민동의를 받는 경우, 토지등소유자는 다른 사업자의 조건과 충분히 비교할 기회를 가질 수 있는가.

사업자가 사업시행예정자로 결정되기 전 사업비 등을 지원한다면 그 돈의 성격과 금리·상환조건은 어떻게 공개되고 관리되는가. 사업시행예정자로 결정된 뒤 당초 예상한 조건으로 자금을 조달하지 못하거나 사업이 장기간 지연된다면 사업자를 변경할 수 있는가?. 이때 기투입된 사업비와 금융비용은 어떻게 정산하는가. 사업이 본격화되기 전에 현장에서 예상할 수 있는 갈등과 비용의 원인을 살펴보자는 것이다.

◇ 서울시 운영기준에는 어떤 안전장치가 있나

서울시는 지난 5월 '성장거점형 복합개발사업 운영기준'을 마련했다고 밝혔다. 서울특별시 도심 복합개발 지원에 관한 조례와  시행규칙 제9조 역시 복합개발사업의 원활한 시행을 위해 필요한 세부기준을 운영하도록 규정하고 있다. 따라서 본지는 서울시에 현장에서 예상되는 몇 가지 쟁점에 대한 운영기준과 예방 장치를 질의할 예정이다. 

질의 핵심은 △토지등소유자는 사업시행예정자를 무엇으로 비교하는가. △ 동의하기 전에 비용과 금융조건, 위험에 관한 정보를 어디까지 제공받는가. △사업 초기 자금은 어떻게 공개하고 관리하는가. △사업이 예상대로 진행되지 않을 때 사업자 변경과 비용 정산은 어떻게 하는가?

이번 취재 목적은 새로운 제도가 현장에 정착하는 과정에서 발생할 수 있는 문제를 미리 살펴보고 주민과 사업자, 행정기관의 불필요한 에너지 소모를 줄일 수 있는 장치가 무엇인지 확인하기 위한 것이다.

도심복합개발의 성패는 속도와 사업성만으로 결정되지 않는다. 토지등소유자는 누가 사업을 맡는지, 어떤 조건으로 자금을 조달하는지, 비용과 이익은 어떻게 분배되는지, 사업이 예상과 달라질 때 위험은 어떻게 처리되는지를 알고 선택할 수 있어야 한다.

한국도시정비신문은 서울시에 본 기사 주소(URL)를 첨부한 공식 취재 질의서를 보내 관련 운영기준과 예방장치에 대한 설명을 요청하고자 한다. 서울시의 답변과 의견은 관련 법령 및 운영기준과 함께 확인해 후속 보도에 반영할 예정이다.