[기획취재] 갈등의 증산4구역 도심복합사업의 진짜 주체는 주민!

- 주민대표회의, 기자의  질의에 “시행자 LH 통제 아래 성공적 갈무리 집중” 입장 전해와

- 법과 예산의 숫자를 넘어, 공공 정비사업의 본질인 ‘주민 주체성’ 회복을 위한 제언

[한국도시정비사업=최종엽 기자] 정비사업은 흔히 숫자의 싸움이라고 말한다. 평당 공사비, 건립 세대수, 추정 분담금이라는 수치들은 주민들의 재산과 직결된 가장 민감한 문제다. 서울 은평구의 핵심 정비지구인 ‘증산4 도심공공주택 복합사업 역시 중요한 의사 결정 단계마다 의견 대립과 갈등이 표출되어 공방을 이어왔다. 

본지는 최근 증산4구역을 둘러싸고 제기된 예산 적정성과 절차적 투명성에 대한 다수의 주민 제보 서류를 접수하고, 법과 윤리, 그리고 본 사업의 핵심 주체인 주민들의 관점에서 팩트 체크를 진행했다.이 과정에서 본 기자가 주민대표회의 측에 발송한 1·2차 공식 서면 질의에 대해, 주민대표측은 공공 정비사업의 구조적 본질을 대신하는 사려 깊은 답변을 보내왔다. 

본지는 언론의 정당한 감시 기능에 성실히 응해준 주민대표 측의 의견을 존중하며, 이 상호 존중의 틀 안에서 증산4구역이 단순한 아파트 단지를 넘어 ‘사람이 중심이 되는 공동체’로 나아가기 위한 본질적인 질문과 대안을 제시한다. 

■ 쟁점 ① 시공사 선정 및 서면결의 징구 절차의 정당성 확보

제보자 측은 지난 2025년 11월 29일 개최된 시공사 선정 전체회의 당시, 구체적인 평당 공사비 산출 근거와 마감재 제안서 등 핵심 정보가 명확히 확정·공개되지 않은 채 서면결의서 동의가 독려되었다고 주장하고 있다.  

이에 대해 주민대표 측은 “우편 제출 시 신분증 사본 첨부 등 철저한 본인 확인 과정을 이행해 공정성을 확보한 정상적인 총회였다”라며 절차적 정당성을 피력했다. 

이는 전체회의 책자(6쪽)에 서면결의서를 os요원 등 제3자에게 제출할 수 있도록 허용한 점이나, 시공사 홍보관 출입이 일부 제한(총 4회)된 점은 소유주들의 알 권리와 민주적 투명성 측면에서 큰 숙제로 지적되는 대목이다.   

• 향후 중요한 의사결정은 조합원 개개인이 체감할 수 있는 디지털 공개 플랫폼을 구축할 것을 제안한다. 투명한 정보의 선제적 공유는 절차적 시비와 갈등을 원천 차단하는 가장 확실한 방안이다.
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■ 쟁점 ② 음식물쓰레기 이송설비 도입 예산의 제도적 정산 투명성

지난 2023년 11월 1일 주민협의체 전체회의 제5호 안건으로 상정된 ‘음식물 쓰레기 이송설비 시스템 적용 안’은 본 사안 중 가장 정밀한 팩트 체크가 필요한 대목이다. 

당시 주민대표 측은 “LH가 산출한 공사비는 약 332억 원(세대당 1,400만 원)에 달하지만, 주민대표가 자체 산출한 150억 원(세대당 500만 원) 적용안을 통과시켜 예산을 대폭 절감했다”고 소명했다.

그러나 본지가 LH의 공식 행정 문서인 『서울 증산4 도심 공공주택 복합사업 참여자 공모지침서(2025년 7월 발행)』 본문 7쪽을 확인한 결과 반례가 성립된다. 해당 지침서에는 “음식물 쓰레기 이송 설비를 계획할 것(해당 공사비는 복합사업참여자 공사비에 기 포함되었으며 향후 사업추진 과정에서 미설치 시 LH와 협의하여 설계변경 등 조치하여야 한다)”고 명시되어 있다. 

즉, 이송설비 공사비는 시공사가 제안한 총공사비 내에 이미 포함된 항목으로 주민대표가 별도로 예산을 '줄인 성과'로 보기 어렵다. 도리어 이미 포함된 마감재 비용을 주민 분담금이 추가로 증가하는 별도 예산인 것처럼 안건화하여 통과시킨 것은 오류라는 지적이며  수도권 유사 규모 (3,500세대 기준 약 60억~80억 원)와 비교해도 초기 제시 단가가 과도하게 높게 책정되었다는 의혹은 여전히 해명 대상이다. 

■ 쟁점 ③ 설계 변경에 따른 세대수 변동

건립 세대수 변동 역시 정비사업의 핵심 쟁점이다. 주민대표 측은 최초 계획 단계의 수치와 설계 착수 시점의 환경 변화(약 600세대 감소)를 합리적으로 조율해 왔다는 입장이다. 실제로 서울시의 공식 회신(2025.11.10)에 따르면 1~3블록 전체를 대상으로 통합 사업계획승인(3,568세대)이 완료되어 행정적 기반은 구축되었다.

그러나 향후 시공사 선정 과정에서 주동 배치 변경 등으로 약 60여 세대가 추가로 조정된 팩트가 존재하고, 평당 공사비 상향 압박(800만~950만 원)이 존재하는 것이 현실이다.

• 세대수 감소가 개별 소유주의 최종 추정 분담금에 미칠 영향에 대해서는 선제적이고 시뮬레이션화된 안내가 필요하다. 주민대표 측이 3블록의 세부 설계공모 과정을 매끄럽게 마무리하겠다고 공언한 만큼, 향후 추가 주민공람 절차에서 소외되는 주민이 없도록 폭넓은 거버넌스를 발휘할 시점이다.
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■ 쟁점 ④ 주민대표 임직원의 자격 요건과 공적 예산 집행의 표준

부동산등기부등본상 주민대표회의 일부 임직원이 선출 직전 소수 지분을 취득한 점이나, LH 공식 회신에 따른 2022년도 주민대표회의 운영경비 소급 지원액(총 599,016,000원)에 대한 집행 적정성 논란은 정비사업이 안고 가야 할 도덕적 숙제다. 

예산·회계규정(제36조 등)에 따른 업무추진비 사용 목적의 명확성에 대해 의구심이 강하게 제기된 상태다.

•  권한의 위임이 적법했다 하더라도, 수천 세대의 재산권을 대변하는 지도부의 윤리적 기준은 더 엄격해야 한다. 예산 집행 내역을 투명하게 자발적으로 공개하는 정공법이야말로, 주민대표회의가 추구 할 본질이다.  
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■ 여러 쟁점 속에서 놓치지 말아야 할 본질은?

도심복합사업의 진짜 주체는 법적 시행자인 LH도, 권한을 위임받은 주민대표회의도 아니다. 이땅에서 삶의 희로애락을 함께해 왔고 앞으로도 살아갈 증산4구역 주민들이다.

지금 증산4구역의 주민들은 과연 주체로서의 목소리를 내고 있는가. 공공기관의 행정 절차와 주민대표회의의 의결 주도 속에서, 정작 사업의 주체인 주민들은 ‘소외된 객체’로 머물러 있는 것은 아닌지 되돌아보아야 한다.

주민이 주체로서 목소리를 내지 못하고 외부의 영향으로 갈라져 대립하게 되면, 사업은 방향을 잃고 그 피해는 결국 주민 개개인의 재산권과 삶의 터전으로  돌아오게 된다. 따라서 예산의 정당성을 철저히 검증하고, 모든 의사결정 과정에서 주민들이 눈과 귀를 밝혀 주인으로서 권리를 행사하며 그들의 주거 안정에 기여하는 노력이 필요하며 그 반대급부로 공공의 이익을 함께 추구하는 것이 올바른 본 사업의 정도가 돌 것이다.  

[주민대표위원회에서 알려왔습니다]

 본지의 지난 보도와 관련해 주민대표 위원회 측은 "도심복합사업은 LH(한국토지주택공사)가 공공시행자로서 중심을 잡고 가기에, 리스크가 있는 사업 추진 시 LH 차원의 제도적 제동이 가능한 구조"라며, "향후 주민들의 중요한 현안 역시 LH와의 긴밀한 협의를 거쳐 결정할 예정"이라는 입장을 서면을 통해 공식적으로 밝혀왔습니다.

일방적인 침묵 대신 서면 질의에 성실히 응하며 공공시행의 투명한 프로세스를 공유해 준 주민대표 측의 소통 태도에 심심한 사의를 표합니다.

본지는 앞으로도 단순한 의혹 제기나 고발에 그치지 않고, 이해 관계자들의 목소리를 균형 있게 경청하며 지역 공동체의 갈등을 조율하고 상생을 돕는 책임 있는 보도를 이어가겠습니다.

[추후

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