[신도림태영타운 개별난방 갈등 ②] 법원 판단 전 시작된 공사…

[한국도시정비신문=최종엽 기자] 신도림태영타운아파트 개별난방 전환 갈등의 두 번째 쟁점은 공사의 시점과 비용이다. 입주자대표회의는 공사가 지연되면 노후 중앙난방 보일러의 세관공사비 약 5천만원과 자재비·노무비 상승 등 주민 전체의 손실이 발생할 수 있다고 주장한다.

반대 주민은 법원이 동의 절차와 사업 추진의 효력을 심리하는 상황에서 세대 내부 천공과 가스배관 등 되돌리기 어려운 공사를 먼저 진행하면 오히려 더 큰 분쟁비용이 발생할 수 있다고 맞서고 있다. 

두 주장 모두 주민의 비용을 말한다. 그러나 한쪽은 ‘공사를 늦출 때 발생하는 비용’을, 다른 한쪽은 ‘공사를 진행했다가 중단될 때 발생하는 비용’을 강조하고 있다.

따라서 이번 쟁점은 단순히 공사를 서두를 것인가, 멈출 것인가의 문제가 아니다. 두 선택 가운데 어느 쪽이 주민 전체의 손실을 더 줄일 수 있는지 객관적으로 비교했는가의 문제다.

변론기일은 8월 11일…일부 공사는 7월 30일부터

서울남부지방법원 2026카합60 가처분 사건의 변론기일은 8월 11일이다.

가처분을 신청한 주민은 개별난방 전환공사의 시공업체 선정과 계약 체결, 감리업체 지정 및 계약 체결 등을 중지해 달라고 법원에 요구했다.

입주자대표회의의 7월 임시회의 자료에는 다음 세 가지 방안이 제시됐다.

• 법원의 가처분 결정까지 계약을 보류하는 방안
• 계약을 체결하고 예정대로 공사를 진행하는 방안
• 가처분 결과에 따라 계약을 정지하거나 해제할 수 있는 특약을 둔 조건부 계약 방안이다. 
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그러나 본지가 확보한 회의자료에는 실제로 어느 안이 의결됐는지 기재돼 있지 않다. 해당 자료의 의결란이 공란으로 남아 있기 때문이다.

다만 의결란이 공란이라는 사실만으로 의결이 없었다거나 절차상 하자가 있었다고 단정할 수는 없다. 별도의 회의록이나 의결서, 계약서가 존재할 가능성이 있기 때문이다. 

본지는 실제 의결 내용과 조건부 계약 여부를 입주자대표회의에 추가 확인할 필요가 있다고 판단한다.

7월 28일 게시된 공사 안내문에는 다음과 같은 일정이 제시됐다.

• 급수 앵글밸브·감압변 설치: 7월 30일~8월 14일
• 싱크대 배관 천공·가스배관 공사: 8월 13일~10월 15일
• 세대 보일러·연도 설치: 8월 17일~10월 30일
• 옥외 가스배관 공사: 9월
• 중앙난방 보일러 철거: 11월
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일정대로라면 법원의 변론 전에 일부 공사가 시작되고, 변론 직후부터 세대 내부 천공과 가스배관 공사가 진행된다. 

다만 변론기일이 곧 결정일을 의미하는 것은 아니다. 법원이 변론 당일 또는 그 직후 반드시 결정을 내린다고 단정할 수 없으며, 심리 상황에 따라 결정 시기는 달라질 수 있다. 따라서 공사 일정과 법원 결정 시기를 단순히 일대일로 비교하는 데에도 신중함이 필요하다.

입주자대표회의는 왜 공사를 서두르는가

입주자대표회의는 공사를 미룰 경우 노후 중앙난방 보일러를 계속 운영하기 위한 세관공사비 약 5천만원이 발생한다고 주장한다. 착공이 늦어지면 자재비와 노무비가 상승하고 동절기 공사에 따른 추가 비용도 발생할 수 있다는 것이다.

주민동의 75.8%와 관할 구청의 행위허가를 확보하고 업체 선정까지 마친 사업을 가처분 신청이 제기됐다는 이유만으로 전면 중단하는 것은 다수 주민의 이익에 반할 수 있다는 반론도 성립한다.

또한 급수 앵글밸브와 감압변 교체는 개별난방 전환 여부와 별개로 노후 시설의 안전과 유지관리를 위해 필요한 공사라는 설명도 가능하다. 이 경우 모든 공정을 하나로 묶어 중단해야 한다는 주장은 과도하다는 재반론이 나올 수 있다.

그러나 75.8%라는 동의율과 행위허가가 확보됐다는 사실만으로 현재 제기된 동의 절차의 적법성·유효성 논란까지 모두 해소됐다고 단정하기는 어렵다. 바로 그 부분이 가처분 사건의 심리 대상이기 때문이다.

따라서 대표회의가 다수 주민의 이익과 공사 지연비용을 근거로 공사를 추진하려면, 공정별로 중단 가능성과 원상복구 위험을 구분하고 그 판단 근거를 주민에게 설명할 필요가 있다.

반대 주민은 왜 공사 유보를 요구하는가

반대 주민 측은 급수밸브 교체와 세대 천공·가스배관·보일러 설치를 구분해야 한다고 주장한다.

안전과 유지관리상 필요한 공사는 별도로 검토할 수 있지만, 세대 내부에 물리적 변경을 가하는 공정은 법원의 판단을 기다려야 한다는 것이다.

가처분이 인용되거나 공사 추진에 제동이 걸릴 경우 이미 진행된 공사와 관련해 다음과 같은 비용이 발생할 가능성이 있다.

• 시공·감리업체의 기성대금
• 계약 중지·해제에 따른 손실 또는 분쟁비용
• 세대 내부 원상복구비
• 재입찰·재시공 비용 
• 추가 법률비용과 사업 지연비용 등이다. 
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법원 심리 중 공사를 진행한다는 사실만으로 위법하거나 부당하다고 단정하기는 어렵다. 가처분 신청이 제기됐다는 이유만으로 사업의 모든 효력이 자동으로 정지되는 것도 아니다.

반면 가처분이 반드시 인용된다고 전제해 중단비용과 원상복구비를 확정된 손실처럼 계산해서도 안 된다. 법원이 신청을 기각할 가능성도 있고, 일부 공정만 문제 삼거나 당사자 간 조정을 권고할 가능성도 배제할 수 없다.

결국 반대 주민의 주장도 공사 중단비용이 실제로 얼마나 발생하는지, 계약상 손해배상 가능성이 있는지, 이미 시행된 공사를 반드시 원상복구해야 하는지에 관한 구체적인 근거가 뒷받침돼야 한다.

다만 되돌리기 어려운 공사를 법원 판단 전에 시작하려면 그에 상응하는 법률 검토와 계약상 안전장치가 필요하다는 지적은 여전히 남는다.

핵심은 공사를 했다는 사실 자체가 아니라 만약,법원의 판단이 달라졌을 때 주민의 손실을 줄일 장치가 마련돼 있는가이다.

4억7천990만원 공사비…세대 부담은 별도

입주자대표회의 자료에 따르면 개별난방 전환 시공업체의 입찰금액은 4억7천990만원, 시공감리업체의 입찰금액은 1천870만원이다.

별도계약으로 추진되는 급수 앵글밸브 1천252개 교체비용은 2천504만원이며, 부가가치세는 별도다.

공고문에는 이와 별도로 세대가 부담할 보일러 구매비와 시공비가 제시됐다.

• 보일러 고급형: 55만~71만원
• 보일러 프리미엄형: 65만~123만원
• 세대 시공비: 18만~21만원
• 분배기 6구 교체: 46만2천원
• 가스자동차단기: 16만5천원
• 확장세대 안전문: 33만원
• 연통 창문 개조: 30만~44만원

보일러와 기본 시공비만 합산하면 세대별 부담은 선택한 보일러와 평형에 따라 약 73만원에서 144만원까지 달라질 수 있다. 여기에 선택공사나 추가 부품이 포함되면 실제 부담은 더 늘어날 수 있다.

다만 모든 세대에 분배기 교체나 안전문, 창문 개조 등이 필요한지는 세대별 구조와 기존 시설 상태에 따라 달라질 수 있다. 선택공사 비용을 모든 세대의 확정 부담금처럼 합산하는 것도 적절하지 않다.

따라서 세대별 최종 부담은 ‘최저·평균·최고 예상액’과 ‘필수·선택 항목’을 구분해 설명하는 방식이 필요하다.

가격 공개와 비용 설명은 같은가

입주자대표회의는 보일러 가격과 시공비, 선택공사비를 항목별로 공고했다. 평형별 샘플세대를 마련해 주민들이 실제 시공 상태를 확인하도록 한 것도 정보 제공을 위한 조치로 평가할 수 있다.

반대 주민이 요구하는 모든 세부자료를 계약 전부터 공개하는 것이 현실적으로 어렵거나, 업체의 영업상 정보와 계약 협상에 영향을 줄 수 있다는 대표회의 측 재반론도 가능하다.

그러나 주민이 전체 비용과 사업의 타당성을 판단하려면 적어도 다음 사항은 확인할 수 있어야 한다.

• 공용공사비 4억7천990만원의 주요 세부내역
• 공용공사와 세대별 부담공사의 구분
• 보일러 단체구매업체와 모델의 선정 기준
• 모델별 성능·에너지효율·보증기간
• 하자보수와 사후관리 책임
• 기존 설비의 철거·운반·폐기비용 포함 여부
• 추가 공사비가 발생하는 조건
• 미신청 세대와 공사 거부 세대의 처리 기준
• 가처분 결과에 따른 계약 중지·해제 조건
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세부내역 공개 요구가 곧 업체 선정이나 공사비가 부당하다는 의미는 아니다. 

반대로 총액과 개별 단가를 게시했다는 사실만으로 주민의 이해와 동의가 충분히 확보됐다고 

단정할 수도 없다.

정보공개는 가격을 적어 놓는 데서 끝나지 않는다. 주민이 필수비용과 선택비용을 구분하고, 다른 선택지와 비교해 자신의 부담을 예측할 수 있을 때 비로소 실질적인 설명이 된다.

어느 비용만 계산할 것인가

입주자대표회의가 제시한 세관공사비 약 5천만원은 현실적으로 검토해야 할 지연비용이다. 반대 주민도 이 비용을 외면한 채 무조건적인 공사 중단만 요구해서는 설득력을 얻기 어렵다.

반대로 입주자대표회의도 공사를 진행했다가 법원의 판단이나 계약관계 변화로 중단될 경우 발생할 수 있는 비용을 검토해야 한다.

다만 양측이 주장하는 비용은 아직 동일한 수준으로 검증된 것이 아니다. 세관공사비 5천만원의 산출근거, 계약 중단 시 손실의 범위, 원상복구 필요성과 예상액이 각각 자료로 확인돼야 정확한 비교가 가능하다.

주민에게 필요한 것은 어느 한쪽의 비용만 강조한 설명이 아니다.

• 법원 판단까지 전면 유보할 경우의 비용
• 안전·유지보수 공정만 시행할 경우의 비용
• 조건부 계약으로 가역적인 공정만 진행할 경우의 비용
• 예정대로 전면 공사를 진행할 경우의 비용
• 가처분 인용·기각에 따른 최선·최악의 비용,  이러한 선택지를 같은 기준으로 비교해야 주민은 속도와 위험 사이에서 합리적인 판단을 내릴 수 있다.
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이번 사건이 던지는 두 번째 질문은 이것이다. 

공사의 속도는 비용을 줄일 수 있다. 그러나 판단이 달라졌을 때, 그 속도는 더 큰 비용으로 돌아오지 않는가. 

본지는 제3부에서 가처분 신청 주민에 대한 손해배상 검토가 적정했는지, 공사 지연과 분쟁 확대에 양측이 각각 어떤 책임을 져야 하는지를 살펴본다.

아울러 한국도시정비신문 연구소가 개발 중인 갈등관리 자가진단 프로그램을 적용해 대표회의와 반대 주민 모두의 의사결정 과정과 갈등 대응 방식을 진단한다.

※ 본 기사는 본지가 확보한 회의자료와 공사 안내문 등의 자료를 토대로 작성했다. 법원의 판단이 내려지기 전까지 가처분 신청의 인용 여부와 동의 절차의 효력은 확정되지 않았다. 본지는 입주자대표회의와 가처분 신청 주민 양측의 추가 설명 및 반론을 계속 반영할 예정이다. 

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