'내 집 마련' 꿈 앗아가는 '지역주택조합'에 칼 빼든 대통령 .

지역주택 조합 제도의 사업 성공률 17%  만연 된 분쟁, 그리고  조합원과 토지 등 소유자의 피해  

지난 6.25일 이재명 대통령은 광주 열린 타운홀 미팅 시민과의 대화에서  지역주택조합 문제를 지적하였고 7월 9일 첫국무회의에서 이 문제를 다룬 이후 전면적인 실태 조사가 이뤄지면서 지역주택조합(지주택) 제도에 대한 여론이 수면 위로 급부상하고 있습니다. 

극히 낮은 성공률과 서울의 심각성

• 전국적으로 완공 및 입주에 성공하는 아파트는 10곳 중 1~2곳(17%)에 불과합니다. 서울 지역주택조합 118곳 중 착공한 조합은 14곳(11.9%)으로 전국 평균보다도 낮은 성공률을 보입니다.  심지어 41개 조합은 토지를 1%도 확보하지 못한 상태이며, 노원구의 한 조합은 2003년 설립인가를 받고도 23년 째 토지를 1평도 확보하지 못하고 있습니다.

추가 분담금과 '준사기' 의혹 - 조합원 피해 사례

◑ 추가 분담금 폭탄과 사업 좌초 

• 사업 추진 과정에서 예상치 못한 비용 발생으로 조합원에게 수천만 원에서 수억 원에 달하는 추가 분담금이 발생하는 경우가 허다합니다. 
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• 전국 최대 규모의 김포 사우5A도시개발조합은 건축비 상승에 따른 추가 분담금 문제로 조합 내 갈등이 커지며 사업이 좌초된 대표적 사례입니다. 2천900여 가구를 건설하려던 이 사업은 2021년 착공을 앞두고 무산되었으며, 1조 원대에 달하던 사업부지가  최저입찰가가 4200억 원대 까지 떨어져 16차례나 유찰되는 지경에 이르렀습니다. 

◑ 불투명한 자금 운용과 횡령·배임

• 지정된 신탁계좌가 아닌 금융기관 계좌에 가입비를 납입 받아 업무상 횡령, 배임 사건이 발생한 사례가 국토부 조사에서 확인되었습니다.
• 일부 조합원의 자격 부적격 통보를 받고도 이를 당사자에게 알리지 않고 계속 분담금을 받아 조합원의 분담금 반환 요구를 거부하는 등 불법적인 운영 실태도 드러났으며 업무대행사 대표가 징역형을 선고 받거나 조합 파산 또는 조합원 모집 중단, 연락 두절되는 등 조합 운영 자체가 마비된 사례도 9곳이나 확인되었습니다.

◑토지 확보 실패 시 투자금 회수 불가능

• 가장 큰 위험은 토지 확보 문제로 사업이 장기간 지연되거나 무산될 경우, 조합원들은 납입한 수억 원의 투자금을 돌려받지 못하는 경우가 많다는 점입니다. 

토지등소유자의 '날벼락' 

지주택 사업의 피해는 모집 조합원은 물론 사업 구역 내 토지등소유자들이  피해를 입고 있습니다.  이를 내용별로 보면  

◑토지권 행사 불가 

토지 등 소유주들은  사업의 성공 여부와 관계없이 지주택 사업으로 인해 수년에서 수십 년간  토지에 대한 재산권 행사에 제약을 받습니다. 사업이 지연되거나 무산될 경우, 이 기간 동안 재산을 매매하거나 개발하는 것이 사실상 불가능해져 경제적 손실을 입게 됩니다.

◑ 토지 가격 줄다리기로 인한 갈등 심화

• 사업 진행에 필수적인 토지 확보 과정에서 토지주들은 적정한 보상을 요구하는 반면, 조합은 낮은 가격에 매입하려는 끝없는 줄다리기가 발생합니다. 이로 인해 사업은 더욱 지연되고, 토지주는 오랜 기간 동안 심리적, 경제적 고통을 겪게 됩니다.

◑ '알박기'로 인한 사업 좌초와 손실 전가

• 일부 토지주들이 소위 '알박기'를 시도하거나 터무니없는 가격을 요구하면, 사업은 난항에 빠지거나 결국 무산됩니다. 이 과정에서 발생하는 모든 손실(사업 지연 비용 등)은 조합원들에게 추가 분담금 형태로 전가되지만, 토지주 역시 사업의 불확실성으로 인해 장기간 토지 매각 기회를 놓치는 피해를 입는 일이 발생합니다. 
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정부의 고민 = 준 사기 제도,  폐지론과 제도 개선  

잇따른 피해 사례와 극도로 낮은 성공률에 대한 공감대가 형성되면서, 지주택 제도의 근본적인 존폐에 대한 논의가 본격화되고 있습니다. 김윤덕 국토교통부 장관은 인사청문회에서 "거의 준사기에 가까운 이 제도에 대해 국회가 사업 존폐를 고민해주면 제도 자체가 정리될 것"이라고 밝히며 제도 폐지 가능성까지 시사하는 강경 입장을 표명했습니다.

• 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 지주택제도가 "사회적으로 득보다 실이 크다면 폐지하는 것이 바람직하다"며 재개발·재건축보다 실현 가능성이 현저히 떨어진다는 점을 들어 폐지를 주장합니다.
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국토교통부는 피해를 최소화하기 위해 주택법 개정을 신속하게 추진하고, 연내에 종합적인 제도 개선 방안을 마련한다는 입장입니다. 특히, 사업 초기 단계인 조합원 모집 신고 및 설립인가 과정부터 자격 요건과 서류 진위 여부 검토를 강화하고, 인허가 절차를 주도하는 업무대행사의 자격 요건을 강화하며 운영 실태를 투명하게 공개하도록 의무화하는 방안 등이 유력하게 거론되고 있습니다.

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